Abwicklung des Kaufvertrages
 

Bei der Übertragung (Kauf, Verkauf, Schenkung, Einbringung etc.) von Grundstücken oder anderen Immobilien (Wohnung, Garage, Erbbaurecht) geht es fast immer um erhebliche Werte, sodass zum Schutz der beteiligten Vertragsteile durch den Gesetzgeber die notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist.

Der Notar als unparteiischer Vertragsgestalter entwirft den Veräußerungsvertrag nach Absprache mit den Vertragsteilen. Er sorgt für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung, belehrt über mögliche Gefahren und hilft, Risiken zu vermeiden.

Der Notar begleitet die Beteiligten durch die Abwicklung des Kaufvertrages.

Er besorgt in diesem Zusammenhang nach der Beurkundung u.a. die für den grundbuchamtlichen Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Er stellt den Kaufpreis fällig und beantragt nach Zahlung des Kaufpreises die Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

Durch die notarielle Tätigkeit wird sichergestellt, dass weder der Käufer bei der Kaufpreiszahlung noch der Verkäufer bei der Übertragung des Eigentums ein Risiko eingehen.

Werkvertrag zum Grundstückseigentum

 

Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Werkvertrag, der die Errichtung eines Bauwerkes auf einem Grundstück zum Gegenstand hat, und zugleich die Verpflichtung enthält, dem Käufer das Eigentum an dem später bebauten Grundstück zu verschaffen.

Umfang und Qualität der beabsichtigten Bebauung ergeben sich aus der Baubeschreibung und den Bauplänen. Diese sollte sich der Käufer vor Beurkundung vom Bauträger aushändigen lassen und im Vorfeld (ggf. mit einem Sachverständigen) genau prüfen. In einem Bauträgervertrag müssen zusätzlich zu den üblichen Bestimmungen eines Grundstückskaufvertrages weitere Besonderheiten geregelt und berücksichtigt werden, z.B:

1. Kaufpreiszahlungen nur nach Baufortschritt (MaBV)
2. Zeitplan und Umfang der vom Bauträger zu erbringenden Bauleistungen
3. Abnahme des Bauwerks 
4. Eintritt der Verjährung
5. Sonderwünsche des Käufers bei der Bauerrichtung  

Aufgabe des Notars ist es, für eine ausgewogene Vertragsgestaltung unter Berücksichtigung der einschlägigen Gesetze und der jeweils aktuellen Rechtssprechung Sorge zu tragen. Aufgrund seiner beruflichen Erfahrung wird er mögliche Risiken in der Abwicklung eines solchen komplexen Vertragswerks frühzeitig erkennen und durch die Gestaltung seiner Urkunde beseitigen.

Grundschuld und Hypothek

 

Das deutsche Recht unterscheidet zwei Typen von Grundpfandrechten: Grundschuld und Hypothek. In der Praxis hat sich jedoch überwiegend die Grundschuld durchgesetzt.

Grundpfandrechte dienen als Sicherheit für Geldforderungen, etwa zur Absicherung der Darlehensforderung einer Bank im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie. Die Grundpfandrechtsbestellung bedarf der notariellen Form. Grundpfandrechte müssen im Grundbuch an dem belasteten Grundbesitz eingetragen werden. Der Notar belehrt und berät Sie bei der Grundpfandrechtsbestellung und sorgt für den Vollzug im Grundbuch.

Grundpfandrechte geben dem Gläubiger eine Sicherheit bis zu dem eingetragenen Betrag samt Nebenleistungen und den eingetragenen Grundschuldzinsen. Wird die gesicherte Forderung nicht zurückgezahlt, so kann das belastete Grundstück durch den Gläubiger im Wege der Zwangsversteigerung verwertet werden.

In der Regel wird der belastete Grundbesitz der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Meistens verlangen die Gläubiger auch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Kreditnehmers mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen. Welche und wessen Verbindlichkeiten durch eine Grundschuld gesichert werden, ergibt sich aus der Zweckbestimmungserklärung.

Wesentliche Aufgabe des Notars gerade bei der Bestellung von Grundpfandrechten ist es, neben der ausgewogenen Vertragsgestaltung auch die möglichst umfassende Information der Beteiligten über die oft weitreichende Bedeutung ihrer Erklärungen sicherzustellen.

Maßgeblich für die wirtschaftliche Abwicklung ist ausschließlich der Darlehensvertrag, der direkt mit dem Gläubiger abgeschlossen wird. Der Notar ist hiermit nicht befasst. Aus diesem Vertrag ergeben sich die genaue Kredithöhe, der Zinssatz, die Tilgungsleistungen, die Laufzeit und der Verwendungszweck.

Gesetzliche Erbfolge oder Testament

 

Gesetzliche Erbfolge

Hat der Verstorbene keine Verfügung von Todes wegen (Testament / Erbvertrag) errichtet, so greift die gesetzliche Erbfolge. Das Erbrecht des BGB sieht in den §§ 1924 ff. BGB ein sog. Verwandtenerbrecht für die Hinterbliebenen des Erblassers vor. Grundsätzlich wird danach auf die Blutsverwandtschaft abgestellt – ausnahmsweise genügt auch eine rechtliche Verwandtschaft wie z.B. bei einer Adoption.

Gesetzliche Erben erster Ordnung und damit neben dem Ehegatten vorrangig erbberechtigt sind die Abkömmlinge des Erblassers. Neben adoptierten Kindern sind auch nichteheliche Kinder gesetzliche Erben erster Ordnung. Ist zum Zeitpunkt des Eintritts des Erbfalles ein Abkömmling bereits vorverstorben und hinterlässt er selbst Kinder, dann treten diese an seine Stelle. Hinterlässt ein Abkömmling keine eigenen Abkömmlinge, dann wächst sein Anteil den übrigen Erben an.

Sind beim Tod des Erblassers keine Abkömmlinge (Kinder, Enkel, Urenkel) vorhanden, dann sind seine Eltern und, wenn diese bereits vorverstorben sind, seine Geschwister zu gesetzlichen Erben berufen (Erben 2. Ordnung).

Sind beim Tod des Erblassers weder Eltern noch Geschwister vorhanden, so erben die Großeltern ( Erben 3. Ordnung ) und/oder deren Abkömmlinge. Neben den Verwandten wird auch der Ehegatte / Lebenspartner (i. S. des Gesetzes) gesetzlicher Erbe, je nach Güterstand und individueller familiärer Situation zu einem Anteil von ¼ bis zu 1/1.

Testament

Die gesetzliche Erbfolge führt häufig zu ungewollten und unbefriedigenden Ergebnissen. Bei kinderlosen Ehegatten erben z.B. auch die Eltern oder die Geschwister des Verstorbenen. Dies ist häufig nicht gewollt. Will man von der gesetzlichen Erbfolge abweichen, muss man eine Verfügung von Todes wegen (Testament/Erbvertrag) errichten. Dabei kann der Erblasser grundsätzlich frei über seinen Nachlass verfügen, es sei denn, er ist bereits gebunden z. B. durch gemeinschaftliches Testament, Erbvertrag. Nicht bedachten nahen Verwandten (Kindern, Ehegatten und Eltern) stehen Pflichtteilsansprüche zu. Bei der Errichtung des Testaments oder Erbvertrages berät und betreut Sie der Notar. Das Gesetz unterscheidet im wesentlichen drei Formen der letztwilliger Verfügungen.

01 Testament
Ein notarielles Testament ist dem privatschriftlichen vorzuziehen. Der Notar bespricht Ihre Wünsche und Vorstellungen mit Ihnen, erklärt die Bedeutung der einzelnen Verfügungen und beurkundet dies in rechtlich eindeutiger Weise. Unsicherheiten, die durch Auslegung beseitigt werden müssen, entstehen erst gar nicht. Wurde ein notarielles Testament errichtet, so ist im Erbfall die Beantragung eines sehr kostspieligen Erbscheins in aller Regel nicht erforderlich; die durch das Nachlassgericht eröffnete notarielle Urkunde reicht als Legitimationsnachweis aus. Dies führt zu erheblichen Kostenersparnissen und zu einem Zeitgewinn. Ein notarielles Testament ist dem privatschriftlichen vorzuziehen. Der Notar bespricht Ihre Wünsche und Vorstellungen mit Ihnen, erklärt die Bedeutung der einzelnen Verfügungen und beurkundet dies in rechtlich eindeutiger Weise. Unsicherheiten, die durch Auslegung beseitigt werden müssen, entstehen erst gar nicht. Wurde ein notarielles Testament errichtet, so ist im Erbfall die Beantragung eines sehr kostspieligen Erbscheins in aller Regel nicht erforderlich; die durch das Nachlassgericht eröffnete notarielle Urkunde reicht als Legitimationsnachweis aus. Dies führt zu erheblichen Kostenersparnissen und zu einem Zeitgewinn.

02 Gemeinschaftliches Testament
Nur Ehegatten können in einem gemeinschaftlichen Testament wechselbezügliche Verfügungen treffen. An diese sind sie dann gebunden, soweit nicht ausdrücklich Befreiung erteilt ist.

03 Erbvertrag
Wollen sich Personen, die nicht miteinander verheiratet sind, gegenseitig letztwillig binden, so müssen sie einen Erbvertrag errichten. Der Erbvertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung.

04 Erbscheinverfahren
Zur Feststellung der gesetzlichen Erben, wenn beim Ableben des Erblassers kein Testament vorhanden ist oder der gewillkürten Erbfolge, wenn ein handschriftliches Testament errichtet wurde, ist ein Erbscheinsverfahren beim zuständigen Nachlassgericht erforderlich, um einen Erbschein zu erhalten, mit welchen die Erbfolge gerichtlich festgestellt ist. Hierzu muss ein Antrag gestellt werden. Die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben des Antragstellers sind eidesstattlich zu versichern.

05 Erbauseinandersetzungsvertrag
Insbesondere auch wenn sich im Nachlass Immobilien befinden, ist eine Erbauseinandersetzung sinnvoll, mit welcher die Aufteilung des Nachlasses zwischen den Erben durchgeführt wird.

Schenkungsverträge und vorweggenommene Erbfolge

 

Schenkungsverträge und vorweggenommene Erbfolge erfolgen um Vermögensgegenstände - zumeist Immobilien - zu Lebzeiten bereits an die vorgesehenen Erben - meistens die Abkömmlinge - zu übertragen. In vielen Fällen geschieht dies um die nachfolgende Generation rechtzeitig mit Vermögen auszustatten, sie frühzeitig in die Verantwortung für das Vermögen zu nehmen oder auch nur um den Vermögenstransfer auf die nächste Generation steueroptimal zu gestalten.

Meist behält sich der Schenker an den übertragenen Vermögensgegenständen das lebenslange Nutzungsrecht (Nießbrauch) vor, welches sich nach dem seit 1.1.2010 geltenden Erbschaftsrecht besonders günstig auswirken kann. Ein Rückübertragungsrecht für den Fall des Vorversterbens des Beschenkten oder dessen Vermögensverfalles kann ebenfalls vorgesehen werden. Diese vorbehaltenen Rechte werden zur Absicherung in das Grundbuch eingetragen.

Der Übertragungsvertrag ist häufig auch mit Erb- und Pflichtteilsregelungen verbunden. Die Anrechnung von Schenkungen bei der Ermittlung von Pflichtteilsansprüchen hat sich seit dem 1.1.2010 geändert.

Durch individuell angepasste Gestaltung kann sowohl die lebenslange finanzielle Absicherung des Schenkers als auch die optimale Ausnutzung der schenkungssteuerlichen Freibeträge erreicht werden. Bei der Ausgestaltung steht der Notar mit seinem Wissen und seiner Erfahrung zur Verfügung. Nach Beurkundung sorgt der Notar für den Vollzug und die tatsächliche Durchführung des Schenkungsvertrages. Die Finanzamt- Erbschaftssteuerstelle wird benachrichtigt.

Die Übertragung von Immobilien, Erb- und Geschäftsanteilen sowie künftige bedingte Schenkungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung, dies gilt auch für Erb- und Pflichtteilsverzichte.