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Die Berufsausübung des Notars ist stets von dem Gedanken getragen eine Lösung herbeizuführen, die den Interessen aller Beteiligten ausreichend und in gleicher Weise gerecht wird. Aus diesem Grund ist es dem Notar untersagt, in einer Angelegenheit tätig zu werden, in der er selbst oder ein Angehöriger seiner Kanzlei zuvor bereits einen der Beteiligten anwaltlich beraten oder vertreten hat. Eine Ausnahme hiervon gilt nur dann, wenn die anwaltliche Tätigkeit im Auftrag aller Personen ausgeübt wurde, die an der Beurkundung beteiligt sein sollen.

Abwicklung des Kaufvertrages

Bei der Übertragung (Kauf, Verkauf, Schenkung, Einbringung etc.) von Grundstücken oder anderen Immobilien (Wohnung, Garage, Erbbaurecht) geht es fast immer um erhebliche Werte, sodass zum Schutz der beteiligten Vertragsteile durch den Gesetzgeber die notarielle Beurkundung vorgeschrieben ist.

Der Notar als unparteiischer Vertragsgestalter entwirft den Veräußerungsvertrag nach Absprache mit den Vertragsteilen. Er sorgt für eine rechtlich ausgewogene Gestaltung, belehrt über mögliche Gefahren und hilft, Risiken zu vermeiden.

Der Notar begleitet die Beteiligten durch die Abwicklung des Kaufvertrages.

Er besorgt in diesem Zusammenhang nach der Beurkundung u.a. die für den grundbuchamtlichen Vollzug erforderlichen Unterlagen und überwacht die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Er stellt den Kaufpreis fällig und beantragt nach Zahlung des Kaufpreises die Eigentumsumschreibung auf den Käufer.

Durch die notarielle Tätigkeit wird sichergestellt, dass weder der Käufer bei der Kaufpreiszahlung noch der Verkäufer bei der Übertragung des Eigentums ein Risiko eingehen.

Werkvertrag zum Grundstückseigentum

Beim Bauträgervertrag handelt es sich um einen Werkvertrag, der die Errichtung eines Bauwerkes auf einem Grundstück zum Gegenstand hat, und zugleich die Verpflichtung enthält, dem Käufer das Eigentum an dem später bebauten Grundstück zu verschaffen.

Umfang und Qualität der beabsichtigten Bebauung ergeben sich aus der Baubeschreibung und den Bauplänen. Diese sollte sich der Käufer vor Beurkundung vom Bauträger aushändigen lassen und im Vorfeld (ggf. mit einem Sachverständigen) genau prüfen. In einem Bauträgervertrag müssen zusätzlich zu den üblichen Bestimmungen eines Grundstückskaufvertrages weitere Besonderheiten geregelt und berücksichtigt werden, z.B:

01 Kaufpreiszahlungen nur nach Baufortschritt (MaBV)

02 Zeitplan und Umfang der vom Bauträger zu erbringenden Bauleistungen

03 Abnahme des Bauwerks 

04 Eintritt der Verjährung

05 Sonderwünsche des Käufers bei der Bauerrichtung  

Aufgabe des Notars ist es, für eine ausgewogene Vertragsgestaltung unter Berücksichtigung der einschlägigen Gesetze und der jeweils aktuellen Rechtssprechung Sorge zu tragen. Aufgrund seiner beruflichen Erfahrung wird er mögliche Risiken in der Abwicklung eines solchen komplexen Vertragswerks frühzeitig erkennen und durch die Gestaltung seiner Urkunde beseitigen.

Grundschuld und Hypothek

Das deutsche Recht unterscheidet zwei Typen von Grundpfandrechten: Grundschuld und Hypothek. In der Praxis hat sich jedoch überwiegend die Grundschuld durchgesetzt.

Grundpfandrechte dienen als Sicherheit für Geldforderungen, etwa zur Absicherung der Darlehensforderung einer Bank im Zusammenhang mit dem Kauf einer Immobilie. Die Grundpfandrechtsbestellung bedarf der notariellen Form. Grundpfandrechte müssen im Grundbuch an dem belasteten Grundbesitz eingetragen werden. Der Notar belehrt und berät Sie bei der Grundpfandrechtsbestellung und sorgt für den Vollzug im Grundbuch.

Grundpfandrechte geben dem Gläubiger eine Sicherheit bis zu dem eingetragenen Betrag samt Nebenleistungen und den eingetragenen Grundschuldzinsen. Wird die gesicherte Forderung nicht zurückgezahlt, so kann das belastete Grundstück durch den Gläubiger im Wege der Zwangsversteigerung verwertet werden.

In der Regel wird der belastete Grundbesitz der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen. Meistens verlangen die Gläubiger auch ein persönliches Schuldanerkenntnis des Kreditnehmers mit Unterwerfung unter die sofortige Zwangsvollstreckung in das gesamte Vermögen. Welche und wessen Verbindlichkeiten durch eine Grundschuld gesichert werden, ergibt sich aus der Zweckbestimmungserklärung.

Wesentliche Aufgabe des Notars gerade bei der Bestellung von Grundpfandrechten ist es, neben der ausgewogenen Vertragsgestaltung auch die möglichst umfassende Information der Beteiligten über die oft weitreichende Bedeutung ihrer Erklärungen sicherzustellen.

Maßgeblich für die wirtschaftliche Abwicklung ist ausschließlich der Darlehensvertrag, der direkt mit dem Gläubiger abgeschlossen wird. Der Notar ist hiermit nicht befasst. Aus diesem Vertrag ergeben sich die genaue Kredithöhe, der Zinssatz, die Tilgungsleistungen, die Laufzeit und der Verwendungszweck.

Gesetzliche Erbfolge oder Testament

 

Gesetzliche Erbfolge

Hat der Verstorbene keine Verfügung von Todes wegen (Testament / Erbvertrag) errichtet, so greift die gesetzliche Erbfolge. Das Erbrecht des BGB sieht in den §§ 1924 ff. BGB ein sog. Verwandtenerbrecht für die Hinterbliebenen des Erblassers vor. Grundsätzlich wird danach auf die Blutsverwandtschaft abgestellt – ausnahmsweise genügt auch eine rechtliche Verwandtschaft wie z.B. bei einer Adoption.

Gesetzliche Erben erster Ordnung und damit neben dem Ehegatten vorrangig erbberechtigt sind die Abkömmlinge des Erblassers. Neben adoptierten Kindern sind auch nichteheliche Kinder gesetzliche Erben erster Ordnung. Ist zum Zeitpunkt des Eintritts des Erbfalles ein Abkömmling bereits vorverstorben und hinterlässt er selbst Kinder, dann treten diese an seine Stelle. Hinterlässt ein Abkömmling keine eigenen Abkömmlinge, dann wächst sein Anteil den übrigen Erben an.

Sind beim Tod des Erblassers keine Abkömmlinge (Kinder, Enkel, Urenkel) vorhanden, dann sind seine Eltern und, wenn diese bereits vorverstorben sind, seine Geschwister zu gesetzlichen Erben berufen (Erben 2. Ordnung).

Sind beim Tod des Erblassers weder Eltern noch Geschwister vorhanden, so erben die Großeltern ( Erben 3. Ordnung ) und/oder deren Abkömmlinge. Neben den Verwandten wird auch der Ehegatte / Lebenspartner (i. S. des Gesetzes) gesetzlicher Erbe, je nach Güterstand und individueller familiärer Situation zu einem Anteil von ¼ bis zu 1/1.

Testament

Die gesetzliche Erbfolge führt häufig zu ungewollten und unbefriedigenden Ergebnissen. Bei kinderlosen Ehegatten erben z.B. auch die Eltern oder die Geschwister des Verstorbenen. Dies ist häufig nicht gewollt. Will man von der gesetzlichen Erbfolge abweichen, muss man eine Verfügung von Todes wegen (Testament/Erbvertrag) errichten. Dabei kann der Erblasser grundsätzlich frei über seinen Nachlass verfügen, es sei denn, er ist bereits gebunden z. B. durch gemeinschaftliches Testament, Erbvertrag. Nicht bedachten nahen Verwandten (Kindern, Ehegatten und Eltern) stehen Pflichtteilsansprüche zu. Bei der Errichtung des Testaments oder Erbvertrages berät und betreut Sie der Notar. Das Gesetz unterscheidet im wesentlichen drei Formen der letztwilliger Verfügungen.

01 Testament
Ein notarielles Testament ist dem privatschriftlichen vorzuziehen. Der Notar bespricht Ihre Wünsche und Vorstellungen mit Ihnen, erklärt die Bedeutung der einzelnen Verfügungen und beurkundet dies in rechtlich eindeutiger Weise. Unsicherheiten, die durch Auslegung beseitigt werden müssen, entstehen erst gar nicht. Wurde ein notarielles Testament errichtet, so ist im Erbfall die Beantragung eines sehr kostspieligen Erbscheins in aller Regel nicht erforderlich; die durch das Nachlassgericht eröffnete notarielle Urkunde reicht als Legitimationsnachweis aus. Dies führt zu erheblichen Kostenersparnissen und zu einem Zeitgewinn. Ein notarielles Testament ist dem privatschriftlichen vorzuziehen. Der Notar bespricht Ihre Wünsche und Vorstellungen mit Ihnen, erklärt die Bedeutung der einzelnen Verfügungen und beurkundet dies in rechtlich eindeutiger Weise. Unsicherheiten, die durch Auslegung beseitigt werden müssen, entstehen erst gar nicht. Wurde ein notarielles Testament errichtet, so ist im Erbfall die Beantragung eines sehr kostspieligen Erbscheins in aller Regel nicht erforderlich; die durch das Nachlassgericht eröffnete notarielle Urkunde reicht als Legitimationsnachweis aus. Dies führt zu erheblichen Kostenersparnissen und zu einem Zeitgewinn.

02 Gemeinschaftliches Testament
Nur Ehegatten können in einem gemeinschaftlichen Testament wechselbezügliche Verfügungen treffen. An diese sind sie dann gebunden, soweit nicht ausdrücklich Befreiung erteilt ist.

03 Erbvertrag
Wollen sich Personen, die nicht miteinander verheiratet sind, gegenseitig letztwillig binden, so müssen sie einen Erbvertrag errichten. Der Erbvertrag bedarf zwingend der notariellen Beurkundung.

04 Erbscheinverfahren
Zur Feststellung der gesetzlichen Erben, wenn beim Ableben des Erblassers kein Testament vorhanden ist oder der gewillkürten Erbfolge, wenn ein handschriftliches Testament errichtet wurde, ist ein Erbscheinsverfahren beim zuständigen Nachlassgericht erforderlich, um einen Erbschein zu erhalten, mit welchen die Erbfolge gerichtlich festgestellt ist. Hierzu muss ein Antrag gestellt werden. Die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben des Antragstellers sind eidesstattlich zu versichern.

05 Erbauseinandersetzungsvertrag
Insbesondere auch wenn sich im Nachlass Immobilien befinden, ist eine Erbauseinandersetzung sinnvoll, mit welcher die Aufteilung des Nachlasses zwischen den Erben durchgeführt wird.

Schenkungsverträge und vorweggenommene Erbfolge

Schenkungsverträge und vorweggenommene Erbfolge erfolgen um Vermögensgegenstände - zumeist Immobilien - zu Lebzeiten bereits an die vorgesehenen Erben - meistens die Abkömmlinge - zu übertragen. In vielen Fällen geschieht dies um die nachfolgende Generation rechtzeitig mit Vermögen auszustatten, sie frühzeitig in die Verantwortung für das Vermögen zu nehmen oder auch nur um den Vermögenstransfer auf die nächste Generation steueroptimal zu gestalten.

Meist behält sich der Schenker an den übertragenen Vermögensgegenständen das lebenslange Nutzungsrecht (Nießbrauch) vor, welches sich nach dem seit 1.1.2010 geltenden Erbschaftsrecht besonders günstig auswirken kann. Ein Rückübertragungsrecht für den Fall des Vorversterbens des Beschenkten oder dessen Vermögensverfalles kann ebenfalls vorgesehen werden. Diese vorbehaltenen Rechte werden zur Absicherung in das Grundbuch eingetragen.

Der Übertragungsvertrag ist häufig auch mit Erb- und Pflichtteilsregelungen verbunden. Die Anrechnung von Schenkungen bei der Ermittlung von Pflichtteilsansprüchen hat sich seit dem 1.1.2010 geändert.

Durch individuell angepasste Gestaltung kann sowohl die lebenslange finanzielle Absicherung des Schenkers als auch die optimale Ausnutzung der schenkungssteuerlichen Freibeträge erreicht werden. Bei der Ausgestaltung steht der Notar mit seinem Wissen und seiner Erfahrung zur Verfügung. Nach Beurkundung sorgt der Notar für den Vollzug und die tatsächliche Durchführung des Schenkungsvertrages. Die Finanzamt- Erbschaftssteuerstelle wird benachrichtigt.

Die Übertragung von Immobilien, Erb- und Geschäftsanteilen sowie künftige bedingte Schenkungen bedürfen zu ihrer Wirksamkeit der notariellen Beurkundung, dies gilt auch für Erb- und Pflichtteilsverzichte.

Rechtsform und Satzung

Wenn eine Einzelperson oder Gesellschaft in größerem Umfang kaufmännisch und wirtschaftlich tätig werden will, muss sie ins Handelsregister eingetragen werden. Der Notar berät Sie bereits im Gründungsstadium darüber, welche Rechtsform für Sie individuell am besten geeignet ist.

Hierbei spielen nicht nur steuerliche Aspekte eine Rolle, sondern auch Überlegungen zu Kompetenzverteilungen, Mitentscheidungsrechten, Einlageverpflichtungen und nicht zuletzt Haftungsfragen.

In vielen Fällen stehen zunächst steuerliche Aspekte im Vordergrund. Daher wenden sich viele Unternehmer auch bei gesellschaftsrechtlichen Fragen nur an ihren Steuerberater, ohne die dahinter stehende juristische Problematik der Gestaltung zu erfassen. So kommt es beispielsweise oft vor, dass Gesellschafter einer Personengesellschaft meinen, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu betreiben, obwohl es sich in Wirklichkeit um eine OHG handelt.

Viele Probleme zeigen sich in diesem Zusammenhang erst nach Eintritt einer Unternehmenskrise oder nach Entstehen von Streitigkeiten der Gesellschafter untereinander.

Einer vorausschauenden Gestaltung des Gesellschaftsvertrages kommt daher eine große Bedeutung zu. Die umfangreiche Erfahrung des Notars auch im Zusammenhang mit seiner anwaltlichen Tätigkeit bietet Gewähr für praktikable Regelungen.

Gleiches gilt im Zusammenhang mit der Erstellung von Geschäftsführerdienstverträgen. Umwandlungsverträge nach dem Umwandlungsrecht entwirft und beurkundet ebenfalls der Notar.

Speziell bei Kapitalgesellschaften müssen auch Beschlüsse über die Änderung der Satzung wie Sitzverlegung oder Kapitalerhöhung als Änderung des Gesellschaftsvertrages notariell beurkundet und zum Handelsregister angemeldet werden, ebenso Veränderungen in der Geschäftsführung oder im Vorstand.

Auch im Vereinsrecht entwirft und beglaubigt der Notar Anmeldungen für die Eintragung in das Vereinsregister. Gleiches gilt für das Partnerschaftsregister.

Gestaltungsmöglichkeiten

Fast jede dritte Ehe in Deutschland wird geschieden. Aus diesem Grund schließen immer mehr Eheleute vor oder auch während der Ehe einen Ehevertrag, um bei einer Scheidung keine Überraschungen zu erleben und im Fall einer Scheidung hinreichend abgesichert zu sein. Der Notar berät über sämtliche Gestaltungsmöglichkeiten und passt den Ehevertrag den individuellen persönlichen und finanziellen Bedürfnissen der Eheleute an.

In einem Ehevertrag können neben Regelungen über den Güterstand durch Unterhaltsvereinbarungen die Höhe und Dauer eventueller Unterhaltsansprüche für den Fall der Scheidung nahezu beliebig festlegt werden. Weiter können Vereinbarungen über den Versorgungsausgleich und über Kindesunterhalt getroffen werden.Das deutsche Recht unterscheidet drei Formen des ehelichen Güterstandes:

 

01 Zugewinngemeinschaft

Haben Eheleute keinen Ehevertrag errichtet, leben sie kraft Gesetzes im Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet, der während der Ehe entstandene Zugewinn wird bei Beendigung der Ehe durch Tod oder Scheidung zwischen den Ehegatten ausgeglichen.

 

02 Gütertrennung

Die ehevertragliche Vereinbarung der Gütertrennung führt zur Trennung der jeweiligen Vermögensmassen der Eheleute; Ausgleichsansprüche bei Beendigung der Ehe sind diesbezüglich dann gegenseitig ausgeschlossen. Oftmals werden die individuellen Interessen der Eheleute allerdings durch eine modifizierte Zugewinngemeinschaft besser gewahrt als durch Gütertrennung.

 

03 Gütergemeinschaft

Nur noch selten - überwiegend in der Landwirtschaft. Der Güterstand der Gütergemeinschaft wird durch notarielle Urkunde vereinbart. Wegen der weitreichenden wirtschaftlichen und rechtlichen Tragweite der ehevertraglich getroffenen Regelungen ist die notarielle Beurkundung des Ehevertrages gesetzlich vorgeschrieben. Da Verehelichungen zwischen Ehegatten verschiedener Nationalitäten zunehmen, gewinnt das internationale Privatrecht immer mehr an Bedeutung und bedarf uneingeschränkter Beachtung.

Wegen der weitreichenden wirtschaftlichen und rechtlichen Tragweite der ehevertraglich getroffenen Regelungen ist die notarielle Beurkundung des Ehevertrages gesetzlich vorgeschrieben. Da Verehelichungen zwischen Ehegatten verschiedener Nationalitäten zunehmen, gewinnt das internationale Privatrecht immer mehr an Bedeutung und bedarf uneingeschränkter Beachtung.

Wesentliche wirtschaftliche Folgen

Neben den emotionalen Belastungen, die eine Scheidung für die Partner in aller Regel mit sich bringt, ist die Durchführung der Scheidung oft langwierig und teuer.

In vielen Fällen sind sich die Ehegatten jedoch über die wesentlichen wirtschaftlichen Folgen der Scheidung einig (Zugewinnausgleich, nachehelicher Unterhalt, Kindesunterhalt, Versorgungsausgleich). Durch Abschluss einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung kann das gerichtliche Scheidungsverfahren oft deutlich verkürzt und eine erhebliche Kostenersparnis erzielt werden.

Wird beim Notar eine Scheidungsfolgenvereinbarung geschlossen, kann das Scheidungsverfahren in der Regel mit nur einem Rechtsanwalt durchgeführt werden. Das Gericht spricht dann auf Basis der Scheidungsfolgenvereinbarung eine einverständliche Scheidung aus.

Daneben können beim Notar aber auch weitere Streitpunkte abschließend geklärt werden, die regelmäßig im Zusammenhang mit einer Scheidung auftreten, z. B. die Vermögensaufteilung zwischen den Eheleuten. Vor allem bei Vorhandensein von gemeinsamen Immobilien oder bei gemeinsamen Schulden empfiehlt es sich, eine einverständliche Lösung zu finden. Oft sollen darüber hinaus die noch bestehenden gesetzlichen Erb- und Pflichtteilsrechte der Eheleute untereinander ausgeschlossen werden.

Bei der Ausgestaltung der Scheidungsvereinbarung steht der Notar Ihnen mit seinem Sachverstand und Wissen für sinnvolle Regelungen und Vereinbarungen aus der Erfahrung vieler Beurkundungen zur Verfügung. Er kann dabei auch auf seine anwaltliche Erfahrung aus einer Vielzahl von Scheidungsverfahren zurückgreifen. Wie im Rahmen seiner gesamten notariellen Tätigkeit berät der Notar unparteiisch und ist verpflichtet, eine Lösung herbeizuführen, die den Interessen aller Beteiligten möglichst weitgehend entspricht.

Formulierung und Ausgestaltung einer Vollmacht

Jeder Bürger kann durch Krankheit oder einen Unfall in die Lage kommen, dass er keine selbstverantwortlichen Entscheidungen mehr treffen kann. Bei rechtsgeschäftlichen Erklärungen dürfen Ehegatten, Kinder oder sonstige nahe Verwandte den Betroffenen nicht kraft Gesetzes vertreten. Nur bei Minderjährigen steht den Eltern ein umfassendes Sorgerecht zu.

Für einen Volljährigen können Angehörige nur dann wirksam Erklärungen abgeben, wenn sie durch das Betreuungsgericht als Betreuer bestellt wurden oder ihnen zuvor eine rechtsgeschäftliche Vollmacht erteilt worden ist. Auch Auskünfte eines behandelnden Arztes über den Gesundheitszustand bspw. des Ehepartners oder der Eltern dürfen aufgrund der ärztlichen Schweigepflicht nur bei Vorliegen einer solchen Vollmacht erteilt werden.

Bei der Formulierung und Ausgestaltung einer Vollmacht steht Ihnen der Notar zur Seite. Gerade in Zeiten der „Gerätemedizin“ sind entsprechende Regelungen, wie Vorsorgevollmacht oder Patientenverfügung wichtig und oft notwendig.

01 Betreuungsanordnung
Ist eine Person auf Grund Alters, Erkrankung oder aus sonstigen Gründen hilfsbedürftig, so wird durch das Betreuungsgericht ein sog. Betreuer bestellt. Dies ist keine Entmündigung. Ebenso wie bei der Erteilung einer Vollmacht darf der Betroffene seine Angelegenheiten weiterhin selber regeln, sofern er hierzu im Einzelfall in der Lage ist. Es wird ihm jedoch ein Betreuer zur Seite gestellt, der in seinem Namen Erklärungen abgeben und Rechtshandlungen vornehmen darf. Der Betreuer wird hinsichtlich seiner gesamten Tätigkeit vom Betreuungsgericht überwacht und ist diesem gegenüber zur Rechenschaft verpflichtet. Er bedarf in allen wichtigen Angelegenheiten der Genehmigung des Betreuungsgerichts.

02 Vorsorgevollmacht
Im Gegensatz zum Betreuer, den das Gericht auswählt und bestellt, kann derjenige, der eine Vorsorgevollmacht errichtet, die Person des Bevollmächtigten selbst bestimmen. Damit ist sichergestellt, dass eine Person des Vertrauens die persönliche Angelegenheiten für den Betroffenen regelt. Für viele wichtige Rechtsgeschäfte ist eine privatschriftliche Vollmacht nicht ausreichend. Bei notarieller Beurkundung einer Vollmacht ist sichergestellt, dass tatsächlich alle relevanten Bereiche von der Vollmacht erfasst werden.

03 Patientenverfügung
Bei Patientenverfügungen handelt es sich um schriftliche Anweisungen an die künftig behandelnden Ärzte, mit denen der Betroffene z.B. festlegen kann, welche lebensverlängernden Maßnahmen die Ärzte durchführen oder unterlassen sollen. Eine wirksam abgefasste Patientenverfügung ist für die behandelnden Ärzte verbindlich. Hält sich der Arzt nicht an die Patientenverfügung, so macht er sich wegen Körperverletzung strafbar. Zum Zweck des Nachweises einer wirksam errichteten Patientenverfügung ist die Beurkundung in jedem Fall erforderlich.

Merkblätter

Was Sie zur Beurkundung brauchen ...