Aufsatz, Oliver Bensch 05.05.2010

Zwar wurden im Zuge der Erbschaftsteuerreform  die persönlichen schenkungs- und erbschaftsteuerlichen Freibeträge für Ehegatten auf 500.000 € angehoben. Dies reicht aber im Einzelfall nicht immer aus, um den erbenden Ehegatten vor einer Versteuerung des  Vermögens zu schützen.  Deshalb ist es wichtig, sämtliche zur Verfügung stehenden Steuerprivilegien schon zu  Lebzeiten in Anspruch zu nehmen.

Die geerbte, selbstgenutzte Immobilie wird dem Grunde nach zwar auch von der  Erbschaftsteuer freigestellt, jedoch    nur unter der Voraussetzung, dass das Familienheim nach dem Tod eines Ehegatten mindestens zehn Jahre lang vom überlebenden Ehegatten selbst genutzt werden muss. Die geerbte Immobilie darf demnach weder vermietet, noch verkauft werden. Wird die Eigennutzung vorzeitig aufgegeben, so entfällt diese Steuerprivilegierung.  Eine vorzeitige Aufgabe der Selbstnutzung ist nur dann unproblematisch, wenn sie aus Gründen erfolgt, die „höherer Gewalt“ ähneln, also etwa durch Tod oder Pflegebedürftigkeit des überlebenden Ehegatten.

Um vor allem im Alter seine Lebens- und Wohnsituation flexibel und frei gestalten zu können, also z.B. das nach dem Tod des Ehegatten viel zu groß gewordene Haus gegen eine kleinere altersgerechte Wohnung eintauschen zu können,  muss in jedem Fall  an eine Übertragung des selbstgenutzten Familienheims noch zu Lebzeiten beider Ehegatten gedacht werden. 

Die lebzeitige Übertragung  eines Miteigentumsanteils bzw. des Alleineigentums an der Immobilie ist steuerfrei. Es fällt weder Schenkung- noch Grunderwerbsteuer an, noch wird der Freibetrag oder Teile davon durch die Übertragung verbraucht.  Dabei ist der Güterstand der Ehegatten nicht relevant, eine Grenze hinsichtlich der Grundstücksgröße/ Wohnfläche bzw. Verkehrswertes gibt es nicht.  Das gilt nicht nur einmalig, sondern für jede gemeinsam bewohnte Immobilie.

Was nach der Übertragung der Immobilie zwischen den Ehegatten  geschieht, ist steuerlich nicht von Bedeutung; Verkauf durch den Erwerber, Rückverkauf an den Veräußerer, auch Nutzungsänderungen nach der Übertragung schaden der Steuerbefreiung nicht. 

Die Steuerbefreiung gilt seit 01.01.2009 nicht nur für Immobilien  im Inland, sondern auch für Immobilien  in der EU.  Mit der geographischen Erweiterung geht auch eine sachliche einher. So ist nunmehr nicht nur das Familienwohnheim, im Sinne eines zu eigenen Wohnzwecken genutzten Objekts, privilegiert, sondern eben auch Immobilien,  die neben der Eigennutzung auch teilweise vermietet sind (Bsp. Zweifamilienhaus, gemischt genutztes Geschäftshaus).

Allerdings muss der Grundbesitz zumindest auf Seiten des Erwerbers der Mittelpunkt des familiären Lebens sein. Ferien- und Wochenendobjekte fallen aus dieser Begünstigung heraus.

Durch rechtzeitige lebzeitige Übertragungen kann zum einen Steuer vermieden und zum anderen sicher gestellt werden, dass der letztlebende Ehegatte frei über das gemeinsame Vermögen verfügen kann.